-Merkez Bankası, yılın ilk Enflasyon Raporu'nda enflasyonun düşürülebilmesi için konut fiyatları ve kiraların kontrol edilmesi gerektiğini belirterek bir dizi öneride bulundu. Metinde kiralık konut arzının artırılması, sosyal konut uygulaması, hisseli kiracılık, konut sayısına göre kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi gibi öneriler dikkat çekti. Önerilerle ilgili genel olarak ne düşünüyorsunuz?
Türk gayrimenkul sektöründe konut segmenti çok önemli bir yer tutuyor. Çeşitli raporlara göre dünya çapında en büyük reel fiyat artışı olan ülkelerden biriyiz. 60 ülkenin içinde ilk sıraları alıyoruz. Geçtiğimiz yıl da böyle oldu. Enflasyonla karşılaştırdığımız zaman şu an bazı soru işaretleri görüyoruz. En düşük oranda artış olmasına rağmen yine de geçtiğimiz yılı konut endeksinde artışla kapattık. Hal böyleyken konut adetlerini de konuşmak gerekiyor, bu sorunuza gelebilmek için.
Türkiye'de en az her yıl 800 bin konut üretimi gerekiyor ki ruhsat sayıları şu anda bunu desteklemiyor, çok geride kaldı. Dolayısıyla bir arz sıkıntımız var. Fiyatlar buna göre şekilleniyor. İpotekli satışlarda kredi faiz oranı sıkıntımız ve kredi verilememe sıkıntımız var. Daha doğrusu aylık taksitler çok yüksek çıkıyor ve erişilemiyor. Bütün bunlar tabii ki kiracılık mekanizmasını çok etkiliyor ve önlemler bu yöne doğru bizi getirdi.
Kiranın enflasyon üzerindeki etkisi anlamında çözümler sunuldu. Tabii ki çözümlerin günübirlik, palyatif olmaması gerekiyor, içi doldurulabilir söylemler oluşturmamız ve bunu da ciddi şekilde hem sektör olarak hem toplumun konut sahibi bireyleri olarak desteklememiz gereken modeller üretmemiz lazım.
Şöyle ki boş konuta vergi konusu, kademeli vergi, hisseli kiracılık gibi kavramları içini açıp incelediğimizde tabii ki bir birkaç soruyla içini doldurmak gerekiyor. Bunların en önemlisi boş konut ne demek, nasıl boş konut tespit edilecek? Burada sosyal bir anlayış olduğu, mülkiyetin tabana yayılmak istendiği çok açık. Ancak bazı içini doldurabileceğimiz kavramları öğrenmemiz gerekiyor. Örnek vermek gerekirse boş konut yılda bir kere kullanılan konut, 2-3 hafta kullanılan konut boş konut mudur? Kavrama dahil olacak mı? Aidatı ödeden bir konut bu kavrama sokulabilecek mi? Nasıl tespit edilecek? Burada 'nasıl' sorusunu soruyorum.
2. modeldeki kademeli vergilendirme olayına gelince, neye göre vergi alınacak? Gerçek değerler bilinmiyor, beyana dayalı bir sistem var. Emlak vergi değeri üzerinden alınacaksa, 10 milyonluk evin emlak vergi değeri, yeri geliyor 1 milyon TL olabiliyor. Bunun üzerinden alıncaksa kişiler 'ufak bir vergi vereyim, yine boş tutayım' diyebilir. Çözüm müdür, tartışmalı.
Burada yine gerçek değerlere geliyoruz, yıllardır hep konuşuyoruz. Gerçek değerler üzerinden vergi toplamak şu ankinden fazla bir vergi geliri çıkarıyor devlete. Bunun için değer haritalarının oluşturulması gerekir ve gerçek vergilendirme olması gerekir. Bunların içerisini böyle doldurup günü birlik çözümlerden de uzaklaşmış oluruz.
- GYODER'in de uzun süredir gündeme getirdiği 'kiralamak üzere konut üretimi' öneriler arasında bulunuyor. Bu konuda görüşmeler ne durumda?
Kiraya verilen konutları da ayırmak lazım... Geçtiğimiz dönemlerde yatırım için alınan konutların yüzde 50'sinde kendileri oturup, kalan yüzde 50 de kiraya veriliyordu. Kiracıların konut üretimi yatırımcılar tarafından yapılıyordu. Kira için alma durumu biraz ortadan kalktı. Kira getirileri azaldı. Kira artışındaki yüzde nakit akımı olarak yatırımcıyı olumsuz etkiledi. Biz aslında devletin her yıl üretmesi gereken 200-250-300 bin konutu yatırımcıdan sağlıyorduk. Şu anda bu gittikçe azalıyor. Burada bir problem var.
Devamlı sektörde konuşulan, sektöre bir can suyu lazım, B plus konutların, ipotekli satılan konutların tekrar devreye girmesi lazım. Hem konut sektörünün yaşaması hem de bu sorunun çözülmesi için bir gereklilik var. İpotekli satışlarda tarihi düşük seviyedeyiz. Toplam 6 bin ipotekli satış yaşanmış, korkunç düşük bir rakam. Bunun da sadece bin 400'ü birinci el konut. Her birinde aslında problem var.
O zaman devlet bir kiracılık modeliyle katkıda bulunsun, devlet için bu 20-25 milyar dolarlık bir yatırım demek. 200-250 bin konut için söylüyorum bunu. Biz dedik ki; kamu-özel sektör iş birliğinin meyvelerini kullanalım. Çok tecrübeli bir geliştirici kitle var. Bunu sistemin içine alalım, devletten de bilabedel gibi gözüken ama sonra kiralık evlerle aslında geri verdiğimiz bir araziyi ödünç alalım. Bu arazi üzerine kamu-özel sektör iş birliğiyle bir sistemde konut üretimi başlasın. Bu devamlı birbirini besleyen, çeşitli bölgelerde on binlerce konutu yapalım. Sonuçta kiralık evlerin devlete kaldığı bir model. Devlet buradan kiraları regüle etsin, inşaat sistemleri yeniden ele alınsın. Yatay mimari gibi, yeşil binalar gibi...
Finansman soruluyor... Dünyada birçok sıkıntılı konu tartışılıyor. Hem Avrupa'da hem diğer kıtalarda erişilebilir konut çok önemli şu anda. Dünyada 2024 yılında 1.6 milyar insan etkileniyor, 2030'da dünya nüfusunun yüzde 40'ını yani 3 milyar insanı etkileyecek. Buna hazırlık yapmak gerekiyor. Biz de bu ülkelerden biri olduğumuz için diğer ülkelerle finansman konusunda konuşuyoruz. Avrupa'daki çeşitli fonlarla görüştük, modelin çalıştığını gördük. Model bizim kendi öz piyasalarımızda da çözülebilen yapıya sahip. Örnek vermek gerekirse menkulleştirme süreçlerinde fonlanarak kesinlikle sermaye piyasası entstrümanı halinde burayı fonlayabiliyoruz. Devlet arazileri, belediyeler konusunda da görüşmeler yapıyoruz. Bir pilot uygulama yapmak istiyoruz. Her türlü desteğe, danışmanlığa da hazırız.
- Hisseli kiralama da yine GYODER'in önerdiği kira sertifikası önerisiyle uyuşuyor. Bu uygulama Türkiye'de nasıl uygulanabilir, kamuoyuna daha iyi aktarabilmek adına açabilir misiniz?
Gayrimenkul sertifikası dediğimiz konu. SPK ile ciddi anlamda bilgi paylaşımımız var. Sunduk, çalışılıyor da. Konutun hisselere bölünmesi ve bunların menkulleştirilmesi esasına dayalı. Burada yeni modellere ihtiyacımız var. Kiracılık modelinin oturması, regüle edilmesi, kira fiyatlarının düzgün hale getirilip bölgeler arası farklılıkların takip edilebilmesi açısında ciddi anlamda regülasyon ve modellere ihtiyaç var.
- Öneriler arasında kademeli vergilendirme ve boş konut vergisi bulunuyor. Bu konuda toplumda fikir ayrılıkları var. Siz ne düşünüyorsunuz?
- Sistemlerin önceden oluşması lazım, kurumların birbiriyle konuşması lazım, değer haritalarının çıkarılması lazım. Yoksa çok günübirlik bir çözüm olarak gündeme gelir.
Bunun dışında yeni konut modelini gündeme getirmiştik. Aslında tüm sorun kira arzının artması. Türk gayrimenkul endüstrisinde konut sektörünü bir bölüm olarak ele alırsak, konut sektörünün bir politikaya ihtiyacı var. Derneklerle, malzemecilerle, müteahhitlerle ortak olarak çalışıyoruz. Bunu genişletmeye hazırız. Yeter ki bir buluşma halinde konut politikasını oluşturabilelim. Türkiye'nin bir konut politikasına ihtiyacı var. Konut sektörü vergisiyle, tasarımıyla, nakit getirisiyle, yabancıya satışıyla, bireysel-kurumsal satış diye ayırarak, kentsel dönüşümüyle, afet bölgelerinde yapılacak konut sistemleriyle, olası deprem bölgelerinde hazırlık çalışmalarıyla bütüncül bir konut politikasına ihtiyaç var. Bunları parça parça konuşup, belli dönemde, belli miktarını çözerek bütüncül olarak halledemiyoruz. Hepsine bütüncül olarak bakmamız gerekiyor.
Dünya örneklerine bakınca konut sektörü gerçekten çok ilerledi. Tasarımından satışına kadar, satış sonrası hizmetinden yönetimine kadar ciddi bir beceri var. Bunların değerlendirilmesi lazım. Bu sektörü biraz park edelim, beklesin, dinamikler oluşsun, programlar bitsin, bu sektör tekrar harekete geçsin denecek bir sektör değil. Yıllarca bir sistem ve program dahilinde sektör buralara getirildi. Buna ayak uyduran binlerce firma üretim yaptı, 100 milyonlarca insan konut sahibi oldu. Birçok kişi istihdam edildi. Bütün problemleri çözmeden alt problemlerine varamıyoruz. Örneğin bir iş gücü problemi var... Çok aktörü olan, 250-300 alt sektörü olan dev bir mekanizma. Örneğin şu kadar konut lazım, şu kadar kiracı var, şu kadar kişi evleniyor-boşanıyor, şu kadar solo yaşam var, şu kadar öğrenci var dediğimizde büyük büyük rakamlar ortaya çıkıyor. Afet bölgesi var, kentsel dönüşüm konuşulurken bir iş gücü problemi var. Bu problemi çözmeden bu kadar konut nasıl yapılacak? Dernek olarak çalışmamız var, iş gücü raporu çıkaracağız. Jenerik bir rapor olmayacak, 12 bin anket, 100 derin görüşme yapıp resmi çekip önerileri yapacağız. Sorunumuzu bilelim ki buraya yaklaşalım. Teşvikler olabilir, sigorta indirimleri olabilir, eğitimle ara kademe insan yetiştirmek olabilir. Bir sonuca ulaşmaya çalışıyoruz. Bunları konuşursak yüzlerce konu var parça parça.
- GYODER üyesi bazı firmaların, 'kentsel dönüşüm için güç birliği' başlıklı bir çalışması var. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu'nun SPK tarafından hayata geçirilmesi bekleniyor. Bu çalışma ne durumda?
Gayrimenkul yatırım fonları Türkiye'de çok hızlı büyüdü. Önce vergi avantajları sebebiyle dikkatler çevrilmişti. Bunun böyle olmadığı, iyi bir sistem olduğu anlaşıldı. Çok ciddi bir pazar payına sahip oldu. Bir buçuk yılda 2 katına çıkan aktif büyüklükten söz etmek mümkün. Beklentilerimiz önümüzdeki bir yılda 2 katına ulaşması şeklinde. GYO'lar proje geliştiremiyorlar, o yüzden Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları üzerinde çalışmalar yapılıyor. Bu çalışmalara biz de eşlik ettik. SPK ile sektör arasında çok güzel gelişti. Tebliği hazırlandı, bunu biliyoruz. Çıkmak üzere. Burada sistem daha da elastik, daha da yaygın, daha da kullanışlı hale gelecek. Pastanın daha da büyümesine sebep olacak. Gayrimenkul yatırım fonu pazarı da gelişti. Yıllarca 31 sayısında duruyordu. Bu sayı 2020'de 33'e çıktı, sonra 38'e, şu anda 48'e geldik. 2023'te 9 GYO halka arz edildi. Toplam halka arz edilen 54'ün 9'u bizim sektörle ilgili. Tutar olarak da yüzde 20'si. Yine bu yıl da canlı bir pazar olarak göreceğiz. Kurumsallaşma açısından çok önemli, sermaye piyasalarının fonlamasıyla sektöre gelen sermaye akımı, işi sadece bu olan dünyayı ekonomik anlamda büyütmek için de önemli.
- Kentsel dönüşüm ülkenin en önemli gündem maddelerinden biri. Destek uygulaması Resmi Gazete'de yayımlandı. Çalışmalarla ilgili düşüncelerinizi öğrenebilir miyiz?
Kentsel dönüşüm makro bir reform. Cumhuriyet tarihinin en büyük dönüşümü. Sayılara baktığımızda çok ciddi bir resim görüyoruz. Gelişmekte olan bir ülkenin gayri safi yurtiçi hasılasına eşit bir rakamdan bahsediyoruz. Yüksek bir finansman var. Tarihi bir fırsat, aynı zamanda tarihi bir sorumluluk. Kentlerin yeniden dönüşmesi, sadece inşaat işi değil, bir yaşam stilinin tekrar hayata geçirilmesi demek. Çok bileşenli, çok fonksiyonlu bir konu. Hepimize çok ciddi roller düşüyor. Dernek olarak şehri sadece dönüştürmeyi değil, değer odaklı dönüştürmeyi esas almak istiyoruz. En önemlisi burada uzlaşma adabını yaymak. Hep görüyoruz, şu kişi şu kurumla uzlaşamadı, şu belediyeyle anlaşılamadı gibi. Özel sektörün, kamunun ve STK'ların üçlü dengesinin iyi kurulması lazım. Biz görev almaya her zaman hazırız. Kentsel dönüşüm okuryazarlığı projemiz var. Kamuyla paylaştık. Bu konuda görev istedik. Kesinlikle kentsel dönüşümü kolaylaştıracak bir yol. Bu konuda görüşmeleri sürdürüyoruz. Sağlıklı uzlaşımlar gerekiyor. Herkesin kendi menfaatini düşündüğü, maestronun olmadığı bir ortamda tabii ki rantlar gündeme gelir. Tabii ki isimler kötü kelimelere dönüşür. Kentsel dönüşüm, rantsal dönüşüm değildir. Bu bir ihtiyaçtır.
Büyük bir güç birliği de lazım. Kentsel dönüşmü projesi olan üyelerimizi bir araya getirip bu konuda çeşitli toplantılar yaptık. Nasıl tek dil olunabilir, GYO kurulabilir mi gibi çalışmalar yapıyoruz. Maestro her zaman devlettir, kamudur. Biz de kurmay olmaya hazırız dernek olarak.
Yüz yıllarca süre gelen bir şehirden bahsediyoruz. Kentsel dönüşüm sadece binaların yıkılıp yapılması değildir, işsizlik oranlarının azaltılmasından, suç oranlarının düşürülmesine, sağlıklı yapılardan estetik ve yeşil dönüşüme kadar giden yolda çok ciddi bir makro reformdur. Sosyal bir sorumluluktur aynı zamanda.
Bir model çerçevesinde gerçekleşmelidir. Bu model de az önce bahsettiğim konut politikasının alt başlığıdır. Erişilebilir konut konusu da ayrı bir modeli gerektiriyor, sosyal konut da ayrı bir modeli gerektiriyor. Sayın Cumhurbaşkanımızın bir söyleminde var; kentsel dönüşüm yapacağız, bir taraftan sosyal konut yapacağız, erişilebilir konutu da unutmamalıyız diye. Bunu ben de kesinlikle dönüşüyorum. Her biri ayrı bir bileşendir. Üçünün birleşmesinden bir konut havuzu oluşuyor. Sonuçta dengeler oluşuyor, fiyat da bunların sonucudur. Dengeler doğru oklarla gelmediği için günlük sıkıntılardan etkilendiği için hep fiyatı, dünya karşısındaki fiyatlarımızı, artış hızımızı, boşluğumuzu doluluğumuzu konuşuyoruz. Bu da doğru değil.
Çok canlı bir pazarız. Bu sektöre bir can suyu gerek demek bile benim içimi acıtıyor. Bu sektör çok büyük. Türkiye'nin ekonomisinde büyük bir sektör. Can suyu günlük bir yeşermeyi ifade ediyor bana, oysa canlı bir sektöre büyük bir ivme, bütünsel yaklaşım lazım. Her zaman talep olan bir piyasadan bahsediyoruz. Dış dünyadan gelen güzel bir eğilim vardı geçtiğimiz yıllarda, neden bu talep oldu, buradaki pazar cazip geldi, sonra yapılar çok modern, yeni teknolojilerle yapılmış sistemler, bunların kurulup geriletilmemesi lazım. Dünya pazarındaki yerimizi korumamız lazım. Bunun için de kamunun, özel sektörün, STK'ların bir arada bulunduğu güzel bir sistem oluşturmamız lazım.
